记者：近年来，“非标商业”频繁出现在行业报告中。您如何定义这种新形态？
袭新：非标商业它不再追求传统购物中心的品牌矩阵复制和坪效公式，而是以空间独特性、内容创新性和服务差异性为核心，将工业遗存、社区街巷甚至交通枢纽转化为“情绪轻社交空间”。
相比标准化商业模式，“非标”二字重在突破和创新。当前传统商业体趋于同质化严重，就必须从供给侧探索并提供更多的创新性；所谓非标并不只是独特的空间场景，入驻的个性化品牌及品牌所传递的文化和内容也在塑造着这些商业空间的特殊IP。非标商业的定义需跳出传统商业的“物理形态”框架，其本质是以差异化内容与情感体验为核心，打破标准化复制逻辑的商业新空间组合形态。当消费者愿意在“非标商业”为一份美好感受而消费、为一群共同奔赴而下单、为一份情感共鸣而打卡，非标商业便完成了从“买卖场”向轻社交情感空间的升级。
01 非标崛起：存量时代的破局逻辑
记者：为何非标商业在当下迎来爆发？
袭新：背后是三重力量的推动：
消费端迭代：Z世代成为主力消费群体，他们追求圈层认同和情感价值。传统商场标准化品牌难以满足需求，而主理人店铺、沉浸式市集等非标业态通过社群运营实现了深度连接。
地产端转型：商业地产正从“增量开发”转向“存量焕新”。老旧厂房、闲置街区等低效资产，通过非标改造重获新生——如上海鸿寿坊保留里弄肌理打造“烟火街市”，年度客流突破千万。
技术端赋能：XR、VR/AI等技术让场景创新突破物理限制。
02 运营密码：从“流量经营”到“情感+轻社交运营”
记者：与传统商业相比，非标项目的运营逻辑有何不同？
袭新：核心差异在于从“物业经营”转向“流量经营”。传统商场依赖租金收益，而非标商业需构建“平台化生态”和“私域社群运维”：
主理人共生模式：非标商业的创新可采用“孵化器”机制，通过市集测试主理人品牌潜力再引入正式店；提供资金培育原创品牌，形成独特内容壁垒。
盈利多元化：非标项目要实现可持续盈利，关键在于构建 “租金+”的复合收入结构，并深度运营平台价值。与自带流量和内容生产力的顶级主理人深度绑定，共同投资、共担风险、共享收益，形成利益共同体。策划高人气主题活动（市集、艺术节、音乐演出、品牌发布会、行业论坛等），向参与品牌收取展位费、赞助费、门票分成。利用项目强大的线上流量（社交媒体影响力、私域社群）和线下高粘性客流，为入驻品牌提供整合营销推广服务（内容共创、社交媒体投放、联合活动策划），收取服务费或佣金。对于具备文化地标或旅游目的地属性的项目可开发导览服务、文化体验课程、特色旅游线路，与旅行社、OTA平台合作分成。成功的非标项目通过活化存量资产、注入文化内容、聚集高价值人群，显著提升该区域及项目本身的商业价值、租金水平和资产估值，为持有方带来长期资本收益。
03 挑战纵深：繁荣背后的生存考题
记者：非标商业面临哪些可持续性挑战？
袭新：三大痛点亟待破解：
1：个性定制化 VS 成本与效率
挑战本质： 非标商业的灵魂在于“唯一性”和“不可复制性”，但这与商业运营追求的效率、规模化和成本控制存在天然冲突。
具体表现：
高额的建造成本： 对存量建筑（如旧厂房、街区）的改造往往比新建标准化盒子更复杂、技术要求更高（如结构加固、历史风貌保护），设计定制化程度高导致单位成本显著增加。
高昂的运营维护成本： 独特空间结构、大量艺术装置、特色绿植景观、频繁更换的主题场景，都带来远超传统商场的能耗、清洁、维护及更新成本。
内容迭代压力与成本： 为保持新鲜感和吸引力，非标项目需要高频更新活动、展览、快闪店甚至主力店铺。:
2：定位与运营风险：精准性缺失与体验脱节
挑战本质： 对目标客群、在地文化理解偏差或运营能力不足，导致项目“叫好不叫座”或快速过气。
具体表现：
客群定位模糊或错位： 试图取悦所有人，结果失去核心吸引力。例如，定位“年轻潮流”却缺乏真正理解Z世代喜好的团队和内容；主打“在地文化”却流于表面符号堆砌，未能打动本地居民。
“形式大于内容”陷阱： 过度依赖“网红打卡”设计（如绿植墙、艺术装置、松弛感文案），但入驻品牌同质化、产品力不足、服务体验差，导致消费者“只拍照不消费”，复购率低。袭新曾警示：“警惕为差异化而牺牲商业本质。”
动线设计缺陷： 过于追求空间独特性可能牺牲商业合理性。如因动线复杂导致消费者“绕路式逃离”，直接影响店铺到达率和转化率。
主理人品牌稳定性风险： 主理人品牌是非标内容的核心，但其抗风险能力、供应链管理、持续创新能力较弱，存活率不高，给项目运营带来不确定性。
3：规模化与复制难题：独特性的双刃剑
挑战本质： 非标项目的成功高度依赖特定空间、特定文化语境和特定运营团队，其“不可复制性”既是优势也是扩张障碍。
具体表现：
难以标准化扩张： 成功案例的经验难以直接复制到其他城市或区域，每个项目都需要深度定制，耗费大量时间和资源。
人才瓶颈： 需要兼具商业洞察、文化理解、创意策划、社群运营能力的复合型团队，这类人才稀缺且培养周期长。
资本耐心考验： 非标项目通常培育期更长、回报周期更不确定，需要资本有足够的耐心和对长期价值的认可，与追求短期回报的资本存在矛盾。
04 未来图景：城市更新中的非标进化
记者：政策与资本加持下，非标商业将走向何方？
袭新：三个趋势已显现：
城市更新主战场：政策端持续发力商务部《零售业创新提升工程实施方案》明确支持老旧空间改造，为工业遗址、历史街区注入商业活力；非标项目通过文化基因激活低效资产，2025年一线城市存量改造占比预计超60%；也可申请城市更新补贴+碳中和专项债，覆盖光伏屋顶、雨水回收系统。
垂直领域深度细分：未来会出现更多针对露营、电竞、次元文化等圈层的“微型非标体”。Z世代复购率提升38%的“地域标签商业体”，倒逼运营方深度绑定主理人品牌。
科技+IP重塑体验边界：用低成本数字技术替代高造价实体布景，解决非标商业“高频内容迭代”与“成本控制”的矛盾。AI客流分析系统优化动线设计，预防“绕路式逃离”问题；会员画像精准匹配小众活动，提升单客价值3倍；非标商业的核心不是拒绝数据，而是用数据理解人而非算计人；数字技术将推动“人货场”关系彻底重构。当商业的AR壁画被游客扫码激活，非标商业便完成了从“交易场”到“故事场” 的进化。科技是笔，IP是墨，“非标的终点，是让每个人成为空间的“主理人”。
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